Considerado como o bem palpável mais utilizado para investimento pelos brasileiros, o investimento em imóveis não deixou a desejar nos últimos anos. Os imóveis apresentaram grande valorização em todas as partes do país. Se tornaram ainda mais populares com o surgimento dos fundos imobiliários.
Fundo imobiliário nada mais é que um condomínio de investidores. Um certo imóvel ou imóveis são comprados ou construídos, e este valor é divido em cotas. As cotas são como ações, não são resgatáveis. Restando serem negociadas na bolsa de valores ou balcão organizado caso o investidor queira se desfazer das suas.
Presentes em todos os tipos de mídias de informações, as propagandas de fundos imobiliários buscam cada vez mais atrair investidores. A popularidade dos imóveis em alta deixa o momento propício para vender cotas. De hotéis a edifícios comerciais, construtoras e incorporadoras prometem rendimentos garantidos durante um prazo determinado.
O investidor entusiasmado imagina que além do rendimento garantido, ainda terá a valorização de suas cotas e não hesita em entrar nesta “onda”. Mas nem sempre tudo é o que parece ser…
Muitos riscos existem quando se trata de um fundo imobiliário. Com uma rápida pesquisa na internet, nos deparamos com diversos sites comentado sobre estes riscos. Por isto, vou tratar de maneira resumida já que estou comparando as duas formas de investir em imóveis.
1 – Falta de liquidez (ponto para fundos imobiliários)
Fundos imobiliários naturalmente ganham neste quesito. Esta é uma das principais vantagens que investidores vêem sobre investir em imóveis particulares. Mas no caso de problemas como os listados abaixo, você poderá ficar tão preso quanto qualquer investidor particular de imóveis.
2 – Alta rotatividade (Empate)
Imóveis com alta rotatividade fica grandes períodos vagos. E períodos vagos significa contas à pagar e renda incerta. Neste quesito, ambos os tipos de investimentos estão sujeitos.
3 – : Vacância (Empate)
Considerei empate porque acredito que este quesito depende de cada imóvel e fundo imobiliário. Fundos imobiliários podem contar com gestores influentes onde não faltará clientes para locar o seu imóvel, assim como poderá depender poucos clientes e passar por fases difíceis. Será o mesmo caso de donos de imóveis particulares. A localização do imóvel e condição física são uma das principais preocupações do construtor e comprador. É importantíssimo focar nestes fatores para ter um bom imóvel como investimento.
4 – Alta taxa de administração (ponto para imóveis particulares)
Ponto negativo para fundos imobiliários porque é inevitável. Você invariavelmente irá pagar mais para outra pessoa administrar os seus imóveis do que pagaria se tivesse imóveis próprios.
5 – Supervalorização de imóveis (ponto para imóveis particulares)
Fui a uma palestra sobre fundos imobiliários e o palestrante, que trabalhava em uma corretora e adorava fundos imobiliários, assumiu que isto acontecesse. Algumas construtoras sobrevalorizam imóveis próprios para garantir o rendimento tão mencionado em suas propagandas.
Imagine que um imóvel seria vendido a 10 milhões para terceiros. Mas a construtora prefere montar um fundo e garantir 10% de rendimento para os cotistas deste fundo durante 1 ano. O que ela faz? Avalia este imóvel para o fundo em 11 milhões. E o próprio investidor pagará o seu rendimento garantido. Eles pagarão 10 milhões (que é o valor real do imóvel) + 1 milhão que ficará na conta da construtora e esta distribuirá de volta aos investidores caso não consiga cumprir a promessa de receber os 10% alugando o imóvel para inquilinos.
Ponto para imóveis particulares.
6 – Inflexibilidade (ponto para imóveis particulares)
Ao alugar um imóvel naturalmente surgem problemas. Muitas vezes o dono do imóvel se preocupa em conciliar baixo custo e bom serviço ao contratar empresas e profissionais para resolver estes problemas. No caso de fundos imobiliários esta flexibilidade não é permitida . E além disso, o administrador não se esforçará tanto para poupar um dinheiro que não é dele.
7 – Situações que exigem ações judiciais (empate)
Neste quesito considero que há um empate. O investidor de fundo imobiliário não se preocupará em resolver esta situação judicial. Entretanto a conta a pagar será maior. O investidor particular, por sua vez, terá a opção de se envolver na resolução ou contratar outros para resolver este problema, como uma imobiliária com advogados próprios.
8 – Diversificação (empate)
Se este artigo não expressasse a minha opinião, diria que era ponto para os fundos imobiliários. Mas eu não gosto de diversificação. Prefiro escolher muito bem o meu investimento e concentrar o meu dinheiro em poucas coisas. Portanto vou considerar um empate já que vai do gosto de cada um.
